灵山岛尖地价过2万,全南沙房价都要涨

文|邓浩志

6月5日,广州拍卖南沙灵山岛尖两块宅地,最终成交楼面价约1.7万/㎡,扣除自持不可售面积,实际可售部分楼面价分别接近2.1万,2.4万/㎡。

这里面有几个大的看点:

1、 南沙新“地王”诞生。

此前南沙最高楼面价为2018年越秀地产获得的同样是灵山岛尖的地块。当时扣除自持面积后的楼面价约1.7万/㎡。本次纪录比上次提升了约40%,幅度不可谓不大。不过话说回来,去年的南沙地块和今年的南沙地块已经不可同日而语。一是出台了粤港澳大湾区规划纲要,南沙受重磅利好支持,发展有望大幅提速;二是本次地王项目北向可是一线看蕉门河道,景观优势更加突出。

2、 新地价将推动南沙房价上涨。

按目前这两个地块的价格,项目盈亏平衡点将在2.8万—3.3万附近,而目前灵山岛尖当前并无在售项目,而发展更早,配套更完善金州板块目前在售项目价格只在2万—3万/㎡之间。如果没有地铁站的灵山岛板块都能卖到2.8万以上,那金州板块估计还得在目前基础上再上涨30%才算合理。

3、 地价、房价都凸显南沙的洼地现状。

此前我曾谈过,增城几个明星项目售价都在2.5万/㎡左右,个别甚至超过3万。而位置、政策、环境、配套都明显高出一档的南沙,项目售价竟和增城在同一水平上,这完全是限购政策不同所引起的差异,而非区域价值的真实反映。所以我认为比起增城,南沙楼盘明显更具有性价比,不但现状更好,而且价值更高,前景也更看好。所以这两家房企虽然以创新高的价格拿了项目,但不见得是拿贵了。

综上所述,我认为南沙的房价目前在广州各板块中属于洼地,相对价格仍然较低,今年会有补涨行情。不过从最近南沙楼盘排行榜看,很多人选项目的逻辑还是非常业余。要么是南沙的项目就行,要么便宜买得起就行。其实作为新区加上远郊,各个板块发展速度是有极大差距的,要是弄不清,别人的楼盘涨了1000,你买的可能只有一半。所以出手时还许多更多维度进行考虑。